El mercado inmobiliario español atraviesa uno de sus momentos más tensos de las últimas décadas. Según los últimos datos publicados por Eurostat, el precio de la vivienda en España subió un 12,3% interanual durante el primer trimestre de 2025, una cifra que más que duplica la media de la Unión Europea (5,7%) y de la zona euro (5,4%).
Este fuerte incremento sitúa a España entre los países europeos con un encarecimiento más pronunciado, generando una creciente preocupación entre economistas, expertos inmobiliarios y ciudadanos.
España lidera la subida de precios en la eurozona
Los datos del Índice de Precios de la Vivienda (IPV) posicionan a España como el cuarto país de la Unión Europea con mayor aumento, por detrás de Portugal (16,3%), Bulgaria (15,1%) y Croacia (13,1%).
En la zona euro, sólo Portugal y Croacia superan a España. En contraste, países como Finlandia registraron caídas del 1,9%, mientras que en Francia y Luxemburgo apenas se observaron subidas del 0,6% y 0,9%, respectivamente.
Este desfase entre el ritmo de crecimiento en España y el resto del continente pone de manifiesto los problemas estructurales del mercado inmobiliario español, donde la oferta es limitada y la demanda sigue en aumento.
Causas del encarecimiento de la vivienda
Varios factores explican esta fuerte escalada de precios de los pisos. Entre ellos destacan: la escasez de suelo urbanizable y trabas administrativas que dificultan la construcción de nueva vivienda.
Otro de los factores es el auge de la demanda por parte de inversores que ven la vivienda como un valor refugio frente a la inflación.
El alza también se explics por el fuerte crecimiento del turismo y proliferación de pisos turísticos, especialmente en grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla o Málaga.
Por ultimo el incremento de hogares unipersonales y migración hacia núcleos urbanos, lo que eleva la presión sobre el parque de viviendas disponible.
Un ejemplo llamativo es el de Málaga capital, donde según datos de Fotocasa, el precio del metro cuadrado ha superado los 4.000 euros, situándose como una de las ciudades más caras de España. Málaga se ha convertido en destino preferente tanto para turistas como para compradores extranjeros, lo que ha disparado el valor de las propiedades.
El impacto social: acceso a la vivienda cada vez más difícil
Este encarecimiento tiene consecuencias directas en la vida de millones de españoles. El acceso a una vivienda se está convirtiendo en un problema de primer orden para los jóvenes, las familias trabajadoras y los colectivos más vulnerables.
Según diversos estudios, más del 40% de los hogares destina más del 30% de sus ingresos al pago de la vivienda, superando ampliamente las recomendaciones de organismos internacionales.
Además, la vivienda en propiedad es cada vez menos accesible, lo que está provocando una creciente demanda de alquiler… en un mercado tensionado donde los precios también se han disparado.
Advertencia del Banco Central Europeo
El propio Banco Central Europeo (BCE) ha alertado recientemente de que la situación de España es preocupante. En uno de sus últimos informes, el BCE advierte que la fuerte subida de precios podría convertirse en un “cuello de botella para la economía”, afectando al consumo, el ahorro y la movilidad laboral.
También señala que la sobrevaloración de la vivienda en determinadas zonas urbanas podría desembocar en una burbuja inmobiliaria si no se aplican medidas eficaces de control.
Los pisos turísticos, en el centro del debate
Uno de los factores que más presión está ejerciendo sobre el mercado del alquiler es la proliferación descontrolada de pisos turísticos. Según un informe de Exceltur y datos oficiales del INE, en España ya existen más de 390.000 viviendas de uso turístico, muchas de ellas en zonas donde la oferta de alquiler residencial es muy limitada.
Este fenómeno ha provocado un desplazamiento de la vivienda residencial hacia el alquiler turístico, reduciendo aún más la oferta para los ciudadanos y elevando los precios de forma artificial.
