El problema del alquiler en España se ha convertido en una emergencia habitacional en muchas ciudades y los pisos turísticos son en una de las causas del origen.
El aumento imparable de los precios, la falta de oferta asequible y el impacto del turismo en el mercado inmobiliario han llevado a plantear medidas drásticas. Entre ellas, una empieza a ganar protagonismo: prohibir o limitar fuertemente los pisos turísticos.
Ciudades como Barcelona, Madrid, Málaga, Valencia o Palma de Mallorca han visto cómo el crecimiento descontrolado de las viviendas de uso turístico (VUT) ha expulsado a los residentes de los barrios, encarecido los alquileres y transformado el tejido social.
En respuesta, crece el debate sobre la necesidad de restringir o incluso eliminar los pisos turísticos como vía para recuperar vivienda habitual y frenar la especulación.
Durante la última década, el precio del alquiler en España ha crecido muy por encima del poder adquisitivo de la población. Según datos del INE y del portal Idealista, en ciudades como Barcelona o Madrid los precios han subido más de un 80% desde 2014. En algunos barrios céntricos, el incremento supera el 100%.
Mientras tanto, el salario medio apenas ha subido un 10%, lo que deja a muchos jóvenes, familias y trabajadores con la imposibilidad de acceder a una vivienda digna. La situación es especialmente crítica en zonas turísticas, donde el alquiler turístico ha absorbido buena parte del parque de vivienda.
Los pisos turísticos como factor clave en la subida del alquiler
Diversos estudios académicos y técnicos han señalado la relación directa entre el aumento de pisos turísticos y la subida del precio del alquiler. En barrios como El Raval (Barcelona), Lavapiés (Madrid) o el Centro Histórico de Málaga, el fenómeno se ha intensificado:
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Propietarios que expulsan a inquilinos para transformar sus pisos en VUT
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Fondos de inversión que compran edificios enteros para explotarlos turísticamente
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Aumento de la especulación inmobiliaria, con viviendas vacías a la espera de licencias turísticas
Según un informe del Banco de España, por cada 100 pisos turísticos nuevos, el alquiler a largo plazo se encarece un 3% en la zona afectada. Y no sólo suben los precios: se reduce la oferta, lo que convierte al alquiler residencial en un bien cada vez más escaso.
Ante esta realidad, varios ayuntamientos han comenzado a tomar medidas. Algunas de ellas muy contundentes:
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Barcelona, con Jaume Collboni al frente, ha anunciado la prohibición de todos los pisos turísticos en 2028, eliminando más de 10.000 licencias. Se trata de la primera gran ciudad europea en aplicar una medida tan radical.
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Palma de Mallorca ya prohíbe el alquiler turístico en viviendas plurifamiliares desde 2018, limitándolo a casas unifamiliares y zonas concretas.
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Valencia ha iniciado procesos para revocar licencias ilegales y suspender nuevas autorizaciones en su centro histórico.
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San Sebastián y Bilbao también han impuesto moratorias o restricciones zonales.
Estas medidas responden a una creciente presión social, vecinal y política que exige recuperar el uso residencial del centro de las ciudades. En muchos casos, se trata de zonas donde vivir se ha vuelto imposible para la mayoría de sus propios habitantes.
¿Funciona la prohibición de pisos turísticos?
Los datos preliminares muestran que restringir los pisos turísticos puede tener efectos positivos sobre el mercado del alquiler. En Palma, tras la prohibición parcial, se observó un descenso del 12% en el precio medio del alquiler en los barrios más afectados. En Lisboa —otra ciudad europea que ha impuesto límites estrictos— los precios también han empezado a moderarse.
En el caso de Barcelona, se espera que la eliminación de los pisos turísticos libere 10.101 viviendas al mercado residencial, lo que supondría un aumento del 8% en la oferta de alquiler en los barrios centrales. Si esta medida se acompaña de inspección efectiva y control de ilegalidades, el impacto podría ser aún mayor.
El nuevo registro obligatorio de pisos turísticos
Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), a finales de 2024 había en España 368.295 viviendas turísticas. Sobre todo, en zonas costeras como Alicante, Málaga, Canarias o las Islas Baleares.
Desde el 1 de julio de 2025, ha entrado en vigor en España el registro obligatorio de alquileres turísticos y de temporada, una medida pionera en Europa que busca controlar un mercado inmobiliario desbordado y enfrentar la creciente preocupación por el acceso a la vivienda.
Esta normativa exige que todos los propietarios de viviendas destinadas al alquiler turístico o de corta duración se inscriban en el Registro Único de Arrendamientos, gestionado por el Colegio de Registradores a través de la Ventanilla Única Digital.
Cada propiedad inscrita recibe un Número de Registro Único de Alquiler (NRUA), que debe ser visible en todos los anuncios publicados en plataformas como Airbnb, Booking, Vrbo y similares. La falta de registro puede llevar a la eliminación del anuncio en un plazo máximo de 48 horas y multas de entre 2.000 y 500.000 euros, según la comunidad autónoma y la gravedad de la infracción.
Sin embargo, según datos recientes, solo el 46% de las viviendas turísticas ha solicitado el registro obligatorio.La Federación Española de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Turísticos (Fevitur) estima que el 70% de estas viviendas saldrán del mercado ya que serían viviendas turísticas ilegales.
De confirmarse esta cifra, supondría que alrededor de 257.000 viviendas no obtendrían el número de referencia obligatorio, lo que les impediría anunciarse en páginas como Airbnb o Booking y podrían pasar al mercado residencial aunque no se descarta que se intentase alquilar con estancias cortas a través de otras plataformas, redes sociales, etc.
El consenso entre urbanistas, sociólogos y expertos en vivienda es claro: el turismo ha distorsionado el mercado inmobiliario en las ciudades más visitadas. Aunque no es el único factor —también influyen la falta de vivienda pública, la especulación o los bajos salarios—, los pisos turísticos han agravado la crisis del alquiler.
Gerardo Pisarello, experto en derecho urbanístico y exteniente de alcalde de Barcelona, afirma: “No podemos permitir que nuestros barrios se conviertan en parques temáticos donde sólo puedan vivir turistas. Necesitamos una ciudad para quien la habita, no para quien la visita”.
Hasta ahora, la legislación sobre pisos turísticos ha recaído principalmente en los ayuntamientos y comunidades autónomas, lo que ha generado una gran disparidad normativa. Sin embargo, desde el Gobierno de España, la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, ha anunciado que se trabaja en una ley estatal que regule los pisos turísticos a nivel nacional, con criterios comunes de: zonificación, número máximo de licencias, inspección y sanciones y requisitos mínimos de habitabilidad.
El objetivo sería evitar que ciudades como Granada, Alicante o Sevilla repitan los errores de Barcelona o Málaga, actuando antes de que el fenómeno se descontrole.
El Tribunal Supremo ha dictado dos sentencias (Sentencias núm. 1.232/2024 y 1.233/2024 de 3 de octubre), en las que declara que las comunidades de propietarios pueden prohibir el destino de las viviendas a alquiler turístico mediante acuerdos adoptados en junta por mayoría de tres quintos de los propietarios.
Airbnb, Booking y la presión del lobby turístico
Uno de los mayores obstáculos para prohibir los pisos turísticos es la presión de las plataformas digitales como Airbnb o Booking.com, que argumentan que las VUT fomentan el turismo, generan empleo y dinamizan la economía local.
Sin embargo, numerosos informes han demostrado que los beneficios del turismo no se reparten de forma equitativa, y que buena parte de los ingresos se van a grandes propietarios, empresas gestoras o fondos de inversión.
Además, el turismo masivo ha generado problemas de convivencia, saturación urbana y pérdida de identidad en muchos barrios históricos, desplazando a familias a tener que marcharse a la periferia porque su piso de alquiler donde residían se ha transformado en una vivienda turística.
La prohibición de los pisos turísticos no es una solución mágica, pero sí puede ser una herramienta clave dentro de una estrategia más amplia de vivienda. Para que funcione, debe ir acompañada de: un aumento de la vivienda pública y social, incentivos fiscales al alquiler residencial, la rehabilitación de vivienda vacía y la lucha contra los fondos buitre y la especulación inmobiliaria.
En definitiva, lo que está en juego es el derecho a la vivienda frente al negocio turístico. Cada vez más ciudadanos, colectivos y gobiernos locales entienden que recuperar el uso residencial de las ciudades es fundamental para garantizar la cohesión social y el acceso digno a un hogar.
